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北京房租租金上涨背后的链条
www.xiao71.com   来源:中国新闻周刊   2018-9-3 19:11:04   浏览:86

对于这次房租上涨的原因,当前有两个声音:一是专业租赁机构疯狂抢占房源,哄抬房租;二是一线城市租赁市场供需缺口大。

从北京市统计局提供的数据来看,今年7月,居民租赁房房租的环比涨幅是0.2%,同比涨幅为2.8%,1-7月的涨幅则是3.1%。这与链家旗下的贝壳研究院所提供的今年7月租金环比上涨2.6%,以及胡景晖所说的环比上涨6.2%。另一个数据来自中国房价行情官网。同样是今年7月,显示的北京住宅平均租金为92.33元/平方米·月,同比上涨21.89%,环比上涨2.63%。

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对于这次房租上涨的原因,当前有两个声音:一是专业租赁机构疯狂抢占房源,哄抬房租;二是一线城市租赁市场供需缺口大。

从微观经济学上讲,商品价格是由该商品的供给和需求决定的,房租也不例外。但是影响租房市场的因素并非只有供需关系,它还受到房价的影响。当房屋作为消费品时,房价会影响租房市场的需求,即房价高,大家买不起房,自然会跑去租房。而当房屋作为投资品时,房价会影响租房市场的供给,这就牵扯到年租金收益率。

既然是投资,就要考虑收益,国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比,在1:300-200之间比较合理,即需要200-300个月可以收回成本。换算成“年租金收益率”就是4%-6%之间,它代表着一年下来,靠出租房子收回了成本的多少比例。

但是近年来,国内房价居高不下,年租金收益率越来越低。尹中立关注到,2003年前后,北京或上海的年租金收益率在5%左右,到了2017年,京沪两地的年租金收益率降到1.5%,如果剔除掉物业管理费、维修费用等,出租房子根本无利可图。

这就出现了一个矛盾的现象:对于房东或者投资方来讲,租金收益率太低,房租不是偏高而是偏低;而租客却认为房租太高。尹中立分析,造成这个现象的根本原因是房价与收入水平偏离太多。

租金收益率过低,造成的结果之一是投资方或者房东缺乏出租房屋的动力,提供出租的房屋少,租金自然也会上涨。目前存量住房是住房租赁市场的主要房源,但从现实情况来看,一部分住房所有者出于租金水平低或者其他原因,房子处于空置状态。

根据西南财大中国家庭金融调查与研究中心的调查报告,2013 年,我国城镇住房平均空置率为22.4%。腾讯网、腾讯房产研究院、中国房地产报与《腾讯智慧》联合发布的《2015 年中国住房空置率调查报告》,2015 年5 月一线城市住房空置率为22%,二线城市为24%,三、四线城市为26%。

根据专家数据,美国的住房空置率长期保持较低水平,即使美国楼市最差的2007-2008年,自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低,荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%,法国为6%左右,德国约为8%。

在刚刚离职的我爱我家副总裁胡景晖看来,目前热议的长租公寓在资本的挟持下高价收房的行为,对房租增长只是起到推波助澜的作用。据他粗略估算,北京有近100万套房子空置,既没有自住也不出租。而对于年租金回报率只有1.5%,低于发达国家的5%-6%的水平,胡景晖认为背后的原因就是土地财政、高地价推动高房价。

尹中立认为,政府需要干预住房租赁市场,从供给角度增加政府主导的租房供给。北上广深一线城市虽然土地稀缺,但是和人口相比,如何合理利用才是关键。比如每年新增居住用地中,更大的比重用于保障性住房,有利于住房矛盾的化解。

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